Заявление

Передача задатка за покупку земельного участка, который по решению суда должен перейти по наследству покупателю.

Передача задатка за покупку земельного участка, который по решению суда должен перейти по наследству покупателю.

Но эта процедура является гарантом успешной сделки, ведь в случае невыполнения обязательств, виновная сторона должна будет выплатить штраф.

И только при правильном оформлении задатка при покупке земельного участка можно защитить свои права и деньги. Рассмотри в статье все нюансы составления документа.

Нужно ли оформлять передачу средств?

Передача задатка и оформление соответствующего договора при покупке земельного участка — необязательная процедура.

Если у продавца и покупателя нет никаких заминок, то сразу оформляется сделка купли-продажи земли или дома с участком. Процедура внесения “предоплаты” — это временная мера, благодаря которой можно отодвинуть срок оформления основного договора.

Причинами внести предоплату могут быть:

  • финансовые трудности у покупателя;
  • сложности с подготовкой бумаг со стороны продавца;
  • иные причины отсрочки заключения договора.

Основная функция — обеспечительная, таким образом, стороны подтверждают серьезность своих намерений и их желание заключить сделку.

По итогам заключения соглашения продавец удаляет свое объявление о продаже земельного участка и не предпринимает попыток показать надел другим потенциальным покупателям. А вторая сторона обязуется прекратить поиски альтернативного участка.

Задаток и аванс: в чем разница?

Определение задатка есть в ст. 380 Гражданского Кодекса РФ. Однако этот термин часто путают с авансом. У этих определений действительно есть общее. И задаток, и аванс — это денежная сумма, которая передается продавцу до перехода земли в собственность покупателю.

Деньги учитываются в общей стоимости участка, т.е. после их передачи остается внести только фактический остаток.

Отличие заключается лишь в функции такой предоплаты. Задаток подтверждает обязанность сторон заключить сделку купли-продажи, а у аванса такой силы нет.

На деле стороны ощущают разницу так:

  • при срыве сделки с задатком виновная сторона несет ответственность, включая выплату штрафа и возвращение предоплаты;
  • при отказе совершать сделку с авансом продавец не обязан возвращать денежные средства.

В основных законах страны нет четкого разграничения терминов “аванс” и “задаток”, поэтому среди обычных граждан часто случается путаница и непреднамеренное использование неправильного термина. Но судебная практика четко разделила эти понятия.

Справка! Если в документе стороны путаются в терминах задаток и аванс, суд учитывает суть документа и предоплаты при вынесении решения. Однако если есть какие-то недопонимания, деньги трактуются как аванс.

Как оформить соглашение?

Передача задатка за покупку земельного участка, который по решению суда должен перейти по наследству покупателю.

Также законом не утверждена сумма задатка, поэтому она оговаривается между сторонами уже после того, как продавец и покупатель сошлись на окончательной стоимости земли.

Обычно размер предоплаты составляет 5-10% от цены продаваемой недвижимости.

Заверять документ у нотариуса не требуется. Даже без подписи уполномоченного лица договор будет считаться официальным документом и может быть представлен в качестве доказательства в суде.

Несмотря на это часто при оформлении задатка рекомендуется обратиться в юридическую контору, так как юрист поможет правильно составить документ, объяснит разницу между задатком и авансом и пояснит другие нюансы.

Внимание! Оформлять договор передачи задатка стоит только в том случае, если покупатель реально готов приобрести участок. Т.е. после осмотра и проверки земли.

Тонкости документа

Документ о передаче задатка заключается в свободной форме, но по структуре и наполнению напоминает договор купли-продажи. При положительном исходе он станет приложением, поэтому важно, чтобы в документах не было противоречий и несостыковок.

При заполнении рекомендуется придерживаться следующей схемы:

  1. Указать участников процесса. Необходимо указать не только ФИО продавца и покупателя, но и паспортные данные, включая адрес проживания.
  2. Размер задатка (точная сумма) и способ передачи средств.
  3. Описание объекта, за который вносятся деньги. Если покупатель планирует приобрести дом с приусадебным участком, то отдельно прописывается информация о земле (площадь, расположение, дополнительные постройки) и о доме. В таком же виде информация должна будет дублироваться в договоре купли-продажи.
  4. Указать документы, подтверждающие право собственности продавца на указанную в договоре недвижимость.
  5. Общая стоимость участка. В этом разделе указывается не остаток, который покупатель должен выплатить, а полная стоимость объекта.
  6. Срок действия, в течение которого должен быть заключен договор купли-продажи. Он может быть указан в виде конкретного числа или промежутка времени. Договор задатка действителен с момента получения продавцом денежных средств. Договор купли-продажи должен быть заключен в течение 3 месяцев с даты вступления в силу данного договора.
  7. Ответственность продавца в случае расторжения сделки. В этом разделе прописывается необходимость вернуть полную сумму предоплаты и штраф. В случае расторжения сделки по вине стороны, именуемой Продавцом, он обязан возместить стороне, именуемой Покупателем сумму задатка в двойном размере.
  8. Ответственность покупателя. Покупателю обычно не назначают штраф, но прописывается невозможность вернуть внесенные ранее деньги.
  9. Возможность расторжения договора без штрафных санкций.
  10. Дополнительные обстоятельства соглашения, если они есть.

В конце ставятся подписи сторон с расшифровкой инициалов. Договор составляется в 2 экземплярах.

Риски и нюансы

Передача задатка должна гарантировать обеим сторонам защиту интересов. Однако для покупателя откладывание оформления сделки купли-продажи более рискованно, т.к.:

  • Передача задатка за покупку земельного участка, который по решению суда должен перейти по наследству покупателю.вернуть деньги по закону можно только в случае, если продавец решит расторгнуть сделку;
  • если у покупателя наступили форс-мажорные обстоятельства, не прописанные в контракте, деньги он вернуть не сможет;
  • процедура возврата денег длительная, а если договор составлен неверно, то вернуть средства не получится;
  • если сделка состоится, но будут выявлены недостатки недвижимости, из-за чего договор купли-продажи будет расторгнут, задаток все равно не будет возвращен.

Важно! Покупателю удобно сразу оформить покупку. Так как только после регистрации перехода прав собственности он станет новым владельцем. А соглашение о предоплате не дает даже права пользования участком.

Процедура после оформления соглашения

В любой момент до истечения срока действия промежуточного договора заключается соглашение купли-продажи земельного участка. Документ о предоплате становится приложением к основному договору.

Если же сделка не состоялась, то стороны могут прийти к мирному соглашению. Если продавец возвращает деньги, дополнительный договор об этом составлять не нужно. Однако рекомендуется написать расписку о возврате средств.

Если ответственная сторона отказывается от сотрудничества, гражданин имеет право подать в суд иск о возврате средств. При положительном решении деньги будут взысканы с ответственной стороны.

Заключение

Передача задатка — временная мера. И при возможности стоит отказаться от этого промежуточного шага. Однако если продавец или покупатель не могут быстро выполнить обязательство по передаче земли в собственность, задаток станет хорошим гарантом соблюдения сделки в будущем.

Наследование земельных участков

С момента установления частной собственности на землю, дачные, садовые наделы, участки под ЛПХ, ИЖС стали одним из видов имущества, которое входит в состав наследства. По закону наследование земельных участков происходит по общим правилам, если они оформлены в единоличную или долевую собственность. Однако есть другие формы владения землей, с которыми дело обстоит не так однозначно.

В соответствии с определением Земельного кодекса, земельный участок — это недвижимое имущество, которое характеризуется суммой параметров, однозначно определяющих его как конкретную вещь: границы, площадь, положение на местности. Это сложный составной объект, в состав которого входит почвенный слой, растения, водоемы и другие природные образования. Право собственности на землю должно быть зарегистрировано в ЕГРН.

Передача задатка за покупку земельного участка, который по решению суда должен перейти по наследству покупателю.

Какие земельные участки переходят по наследству

Земля, как и любое другое имущество, передается наследникам на основании завещания или по закону. При этом имеется ряд особенностей, о которых нужно знать. До вступления в силу закона о государственной регистрации прав на недвижимость (1997 год), земельные участки предоставлялись гражданам на нескольких основаниях.

  • В собственность — подтверждением чего являлось свидетельство старого образца. Если позднее владелец участка обратился в Росреестр и зарегистрировал свое имущество, он получал новый документ, а земля была поставлена на кадастровый учет. В этом случае при получении в наследство земельного участка по завещанию (или в силу закона) оформление происходит по общим правилам наследования и не вызывает сложностей. Порядок процедуры урегулирован ст. 1181 ГК РФ.
  • В пожизненное наследуемое владение (ПДВ). В 90-е годы, когда не было частной собственности на землю, преобладала такая форма ее предоставления в личное пользование. На этом основании участки получили миллионы людей и право пользования ими переходит к наследникам. Совершать какие-либо сделки с такой землей нельзя, можно лишь использовать ее по назначению.
  • На правах бессрочного безвозмездного пользования. Такие договоры заключались по решению исполкома или другого органа, владеющего землей. В порядке наследования право безвозмездного пользования земельным участком не переходит. Договор теряет силу после смерти гражданина, являющегося пользователем, если иное не предусмотрено его положениями.
  • По договору срочной аренды. Наследники имеют право переоформить его на оставшийся срок действия. К такого рода правоотношениям применяются общие правила, в том числе в отношении сроков вступления в наследство.

Особенности наследования земли

Учитывая основания владения, можно выделить следующие варианты развития событий для наследника.

  1. Наследование земельного участка в собственности происходит так же, как и других вещей. Право на него переходит к наследникам даже в том случае, если наследодатель не регистрировал его в государственном реестре. После принятия наследства они могут перерегистрировать землю на свое имя, представив в орган Росреестра нотариальное свидетельство о праве.

  2. Если участок не был зарегистрирован в реестре недвижимости, то правопреемник умершего должен представить в орган Росреестра другие подтверждающие документы наследодателя на землю: выписку из решения сельского совета, исполкома, договор о предоставлении надела в пользование.

  3. Если документы наследодателя на земельный участок не удалось найти, придется обращаться в суд. Отсюда рождается один из самых распространенных видов исковых заявлений по делам, связанным с наследованием — иск о признании права собственности на земельный участок в порядке наследования.

Кто и какую землю не может унаследовать

  • Иностранные граждане, лица без гражданства не могут владеть землей в России на правах собственности, если она расположена в приграничных районах, а также, если она имеет сельскохозяйственное назначение.
  • Земельные наделы, ранее выделенные под личное подсобное хозяйство (ЛПХ), индивидуальное строительство (ИЖС), садоводство и огородничество могут унаследовать только физические лица. Если по завещанию имущество переходит к организации, оно будет признано в этой части недействительным.
  • Не допускается наследование земельного надела, если он занимает долю 10 % и более процентов от всех сельскохозяйственных угодий муниципального (административного) района.
Читайте также:  Взыскание задолжености: в ноябре прошлого года сдал исполнительный лист. Судебные приставы ничего не могут

В перечисленных случаях, лица, получившие свидетельство на землю по праву наследства, обязаны в течение года продать ее. Наследники имеют возможность оформить аренду таких земель в преимущественном порядке.

Раздел участка между наследниками

В случае, когда наследник один, он получает землю в единоличную собственность. Если же правопреемников несколько, возникает вопрос раздела земельного участка. При этом учитываются требования Земельного кодекса.

Наследники получают недвижимость в общую долевую собственность, а разделить ее в натуре не всегда возможно.

Это можно сделать, только когда образованные в результате раздела части отвечают требованиям о минимальном размере, установленном в определенном регионе для земель конкретного назначения.

Например, для Московской области установлен минимум: 6 соток под дачу, 4 сотки — для огородничества. Если условие не соблюдается, земельный участок считается неделимым. При возникновении споров между наследниками, суд может установить порядок пользования им.

Законом допускается использование преимущественного права при наследовании садового участка как неделимой вещи (ст. 1168 ГК РФ). Поэтому при невозможности осуществить раздел, его может получить тот наследник, который владел им совместно с наследодателем, или постоянно пользовался им. Остальным правопреемникам предоставляется денежная или имущественная компенсация.

Наследование дачного участка в СНТ

Это распространенная ситуация, отличающаяся своими нюансами. В старом законе о садоводстве, действовавшем до 31 декабря 2018 года, ст. 18 устанавливала, что членами СНТ могут стать наследники членов садоводческого объединения. Новый закон № 217-ФЗ, действующий с 1 января 2019 года также включает эту норму (ст. 11).

Таким образом, если садовый участок принадлежал наследодателю на праве собственности, аренды, пожизненного наследуемого владения, он переходят к наследникам и их обязаны принять в члены СНТ.

Иногда складывается ситуация, когда документов на землю нет, и наследники не заявляют нотариусу о включении такого имущества в наследственную массу.

Часто они продолжают пользоваться дачным наделом, как своим собственным — то есть фактически вступают в наследство.

В этом случае при желании оформить землю в собственность, они должны обратиться в суд со следующими требованиями (в зависимости от обстоятельств):

  • признать наследника фактически принявшим наследство;
  • признать право собственности на ЗУ в порядке наследования.

Положительное решение суда будет документом, на основании которого можно зарегистрировать надел в ЕГРН и требовать принятия в члены СНТ.

Если наследники осуществили фактическое принятие наследства в течение полугода после смерти наследодателя, они могут обратиться к нотариусу за выдачей свидетельства на землю с правом на наследство.

Факт принятия нужно доказать: например, уплатой членских взносов в садовое общество, обработки земли, уплатой земельного налога.

Получение в наследство земли и дома

Нередко бывают случаи, когда по завещанию земельный надел отходит одному наследнику, а дом — другому. В таких случаях нужно иметь в виду следующее.

  1. Часть, занятую под фундаментом, можно унаследовать, только если строение и земля отходят к одному собственнику.

  2. При возникновении спора между владельцем недвижимости, расположенной на земельном участке и владельцем земли суд может признать право собственника дома на приобретение в собственность ее части, на которой находится постройка (или наоборот), а также может установить условия пользования ЗУ.

  3. Если земля находилась в аренде, например, принадлежит муниципальному образованию, наследник вправе арендовать ее до окончания договора с наследодателем. Иногда вопрос решается путем заключения нового соглашения с наследником в порядке, предусмотренном си. 39.20 ЗК РФ.

Земельный участок, принадлежавший наследодателю на праве постоянного (бессрочного) пользования, не может включаться в состав наследственной массы. Если на нем было возведено здание, сооружение, иное недвижимое имущество, оно наследуется на общих основаниях.

Наследование земельного пая

Пай — это доля земли, находящейся в общей долевой собственности. Ранее паи выделялись членам колхозов, совхозов, другим жителям сельской местности на основании решения сельхозпредприятия или сельского совета. Право на долю в общей собственности организации переходит по наследству, аналогично наследованию земельной доли в праве на садовый и любой другой участок.

При желании выделить ЗУ в натуре и оформить в собственность, наследник должен провести межевые (кадастровые работы), получить свидетельство о праве на наследство у нотариуса и зарегистрировать недвижимость на себя в ЕГРН. Если он планирует его продать, надо учесть, другие участники долевой собственности имеют возможность преимущественной покупки.

Другие нормы действуют, если наследодатель являлся членом крестьянско-фермерского хозяйства. В таком случае доля умершего остается в совместной собственности КФХ.

Если наследник не является членом этого хозяйства, он вправе получить компенсацию стоимости унаследованной доли в денежном выражении.

Если же КФХ прекращает существование, в связи с тем, что умерший гражданин был единственным собственником, все имущество делится между наследниками (ст.1179 ГК РФ).

Оформление земли в наследства у нотариуса

Порядок наследования земельных участков такой же, как для других видов имущества.

В течение 6 месяцев после смерти наследодателя необходимо обратиться к нотариусу, который ведет дела на территории региона (района), где проживал перед смертью умерший гражданин.

Если постоянного места прописки на территории РФ у него не было, обращаться нужно в нотариальную контору по месту нахождения недвижимости.

Наследник должен подать заявление о принятии наследства. По истечении 6 месяцев ведения наследственного дела, нотариус выдаст обратившимся лицам свидетельства о праве на наследство. Именно оно является основанием для регистрации земельного участка в ЕГРН (органах Росреестра). Для этого в нотариальную контору нужно представить следующие документы:

  1. свидетельство о смерти наследодателя (завещателя), выданное органом ЗАГС.

  2. справка о последнем месте его постоянной регистрации (отделение МВД);

  3. документы о родстве с умершим, или завещание в пользу обратившихся лиц;

  4. правоустанавливающие документы умершего лица на земельный участок;

  5. кадастровая выписка на землю, подтверждающая ее стоимость;

  6. при отсутствии регистрации в ЕГРН потребуется отчет независимой оценки.

При наследовании земельных участков, нотариус, ведущий дело, учитывает нормы ЗК РФ и закона об обороте сельскохозяйственных земель и ограничения, наложенные законодательством. Поэтому ему необходимы документы, подтверждающие право умершего лица на земельный участок. Это могут быть выписка из ЕГРН, свидетельство о собственности, договор купли-продажи.

Исходя из кадастровой стоимости ЗУ, рассчитывается государственная пошлина (нотариальный тариф), которую обязаны уплатить наследники согласно Налоговому кодексу. Ее размер зависит от цены недвижимости и рассчитывается следующим образом:

  • 0,3 % — при переходе имущества к близким родственникам умершего (супруга, дети, родители, братья и сестры);
  • 0,6 % — для остальных лиц, наследующих недвижимость.

К сумме государственной пошлины необходимо прибавить стоимость правовых и технических услуг нотариальной конторы. (УПТХ). Размер устанавливается нотариальной палатой субъекта федерации и одинаковый на всей его территории.

Регистрация права собственности на землю

При наличии у наследников нотариального свидетельства или решения суда они обращаются в территориальный орган Росреестра с заявлением о переходе права на земельный участок.

В ЕГРН вносятся соответствующие изменения. С 2019 года это может сделать нотариус, причем готовая выписка придёт ему в течение суток после отправления документов по электронным каналам связи.

Услуга предоставляется бесплатно.

Если земля не зарегистрирована в государственном реестре, наследники представляют нотариусу имеющиеся документы: договор, решение уполномоченного органа о предоставлении участка умершему лицу на каких-либо законных основаниях. При отказе нотариуса включить в наследственную массу незарегистрированный земельный участок, заинтересованные лица могут:

  • в течение срока оформления наследства (6 месяцев) обратиться в суд с требованием: включить спорный ЗУ в состав наследства;
  • по истечении этого срока в суд уже придется предъявлять требование: о признании права собственности на недвижимость в порядке наследования.

В заключение отметим, что земля представляет собой дорогостоящую недвижимость. Нужно приложить все усилия к тому, чтобы оформить свои наследственные права и зарегистрировать их в государственном реестре.

Получить квалифицированную консультацию по вопросу наследования участка, земельной доли можно в нашей нотариальной конторе по адресу: Страстной бульвар, дом 7. Работаем ежедневно, включая выходные дни.

Вам может быть интересно:

Как оформить задаток при покупке земельного участка?

Передача задатка за покупку земельного участка, который по решению суда должен перейти по наследству покупателю.

Как продавцу, так и покупателю необходима уверенность в том, что сделка точно будет заключена. Чтобы защитить себя, нужно оформить задаток, корректно с правовой точки зрения, а это можно осуществить только посредством заключения договора задатка.

Соглашение о задатке при приобретении участка земли, образец которого представлен в данной статье, представляется гарантом будущего совершения сделки. Ознакомившись с данной статьей, вы узнаете, на что обратить более пристальное внимание при создании документа, а также о том какими правовыми свойствами он обладает.

Как правильно оформить задаток при покупке земельного участка

Определив искомый участок земли, уточните у владельца его стоимость. Если стороны достигли консенсуса в финансовых вопросах и приобретатель готов осуществить предоплату, оформляется договор задатка. Он бронирует объект за данным покупателем и после оформления данного соглашения, объект снимается с реализации.

Статья 380 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит, что задаток при приобретении участка земли является гарантией осуществления сделки. Он вносится в качестве авансового взноса, но при выходе приобретателя из сделки, не возвращается. Согласно статье 381 Гражданского кодекса, если сделка расстраивается по вине продавца, то задаток платится в двойном размере.

Если вы хотите обезопасить себя от неожиданных эксцессов и иметь право отозвать задаток при срыве сделки, укажите, что сумма внесена в качестве авансового платежа. В этом случае противная сторона возвратит аванс лишь в том размере, в котором его получил, если отыщет иного покупателя. Таким образом, гарантии почти равняются нулю.

Читайте также:  Личный/карточный счёт: вопрос в следующим: Часто получаю переводы на личную карту сбербанка от знакомых

Величина задатка устанавливается соглашением сторон, а не закреплена в нормативных актах. Повсеместно распространены договоры с размером задатка в пределах от 5% до 10%.

Договор о задатке оформляется в двух ситуациях:

  • Приобретатель не имеет нужную для покупки участка земли сумму и планирует получить денежные средства в скором времени (оформляет кредит, готовится получить наследство, реализует собственное имущество и так далее);
  • Продавец не обладает некими документами, необходимыми для оформления договора купли-продажи.

Соглашение о задатке представляет собой идеальный метод фиксирования права покупки земли за определенным лицом. Так как на договоре о задатке свои подписи ставят обе стороны, опасность лишения денежных средств и мошенничества минимальна.

В содержание документа отмечается окончательная цена участка, что дает возможность сторонам определенно знать сумму, которую предстоит выплатить по итогам договора.

Если в связи с определенными обстоятельствами сделка расстроится по вине продавца, задаток передается приобретателю в двукратном размере. Если же имеется вина покупателя, то он лишается внесенной суммы. При появлении разногласий, соглашение о задатке может выступить в роли документальных доказательств факта передачи денег в судебной инстанции.

Для того чтобы разобраться необходимо ли оформлять соглашение о задатке, нужно понять, что такое задаток с правовой точки зрения.

Данное понятие зафиксировано в статье 380 Гражданского кодекса Российской Федерации и определяет задаток как финансовую выплату, передаваемую в пользу одного из участников сделки в счет приписанных платежей по главному договору в качестве подтверждения заключения в ближайшей перспективе и гарантии его исполнения.

Если приобретатель отдаст определенную сумму продавцу без письменного оформления, он не сумеет возвратить эти средства правовым путем. Кроме соглашения, подтвердить факт передачи денег может расписка.

В случае обманных действий продавца без документальных доказательств настоять на своей правоте будет чрезвычайно трудно. Так как устных доказательств в суде будет мало, не пренебрегайте созданием официального документа.

Чтобы оформить соглашение о задатке, необходимы следующие документы:

  • Документы, удостоверяющие личность сторон;
  • Выписка из Единого государственного реестра недвижимости, либо свидетельство о праве собственности на землю;
  • Кадастровый паспорт (если есть в наличии);
  • Документы, устанавливающие право владения на сооружения, находящиеся на земле (при наличии).

Кроме вышеназванных документов могут понадобиться и другие, в зависимости от ситуации. Оформление соглашения о задатке поможет продавцу собрать недостающие документы, не потеряв времени и без опасений, что сделка не состоится.

Для начала нужно узнать, подлинные ли предоставленные документы. Тщательно проанализируйте правоустанавливающие документы. Сличите кадастровые номера, территорию и иные данные участка земли. При создании текста точно вносите данные документов, удостоверяющих личность (ФИО, адрес и другие). В случае нахождения ошибок, документ может быть признан недействительным.

Не отдавайте деньги и не заключайте договор, если у продавца нет свидетельства о праве собственности или выписки из Единого государственного реестра недвижимости! Наличие данных документов является обязательным условием для реализации земли, поэтому при неимении хоть одного из них стоит поискать другой участок для приобретения.

Непременно предварительно обговорите сумму задатка. Данную сумму зафиксируйте в соглашении.

Очень важным нюансом является время действия соглашения. Чаще всего документ оформляется максимум на два месяца. Этого времени должно быть достаточно для подготовки к купле-продаже. На следующий день после завершения действия соглашения нужно поставить свои подписи на договоре купли-продажи участка земли.

При осмотре покупаемого участка необходимо обратить особое внимание на следующее:

  • Существование сооружений. При наличии построек запомните их количество;
  • Свойства построек. Предназначены ли они для жилья, материал сооружения, их габариты;
  • Нахождение на земле растительности;
  • Правильность местонахождения сооружений относительно границ надела и деревьев.

Данные сведения понадобятся для сравнения документов с тем, что фактически находится на участке. Например, если на площади участка существуют сооружения, не зафиксированные в техническом плане, у нового владельца могут появиться сложности, так как данные постройки признаются самовольными.

Предусмотренной формы соглашения не существует, то есть стороны вправе создать документ своими силами или воспользоваться услугами юриста.

Форма договора о задатке должна включать в себя следующие разделы:

  • Название населенного пункта, дата оформления;
  • Данные сторон;
  • Текстовый раздел;
  • Подписи сторон.

Содержимое текстового раздела не должно быть слишком объемным, но должно содержать все ключевые моменты:

  • Размер суммы задатка и конечной цены участка земли (указываются как в цифровом виде, так и прописью);
  • Основные свойства и расположение надела (площадь участка, кадастровый номер и другое);
  • Срок действия;
  • Условия возврата отданных денежных средств, если сделка не осуществится;
  • Порядок действий при форс-мажоре;
  • Контактные данные сторон для получения информации об изменении обстоятельств;
  • Иные сведения.

Следует отметить, что от имени любой из сторон может выступать их представитель при наличии у него доверенности.

Для большего спокойствия соглашение о задатке можете заверить у нотариуса, в этом случае оно будет иметь больший вес, если предвидится судебное рассмотрение.

Важно понимать, что та сторона, которая не исполняет условия соглашения, будет вынуждена заплатить другой стороне штраф в размере задатка. В практическом поле это выглядит так – продавец не осуществляет возврат гипотетическому приобретателю задатка, а если сам является нарушителем, то выплачивает его в двойном размере.

Соглашение о задатке регистрации не подлежит и содержится у каждой из сторон в форме своего экземпляра до даты оформления основного договора. При положительном исходе дела продавец приходит на сделку с пакетом документов, в данном случае соглашение о задатке прикладывается к договору купли-продажи.

В случае если продавец, который получил задаток, начинает всяческими действиями срывать заключение договора, скорее всего, он пытается забрать денежные средства. В данной ситуации потерпевшая сторона (покупатель) обращается в судебную инстанцию с намерением вернуть собственные средства и потребовать возмещения вреда, полученного вследствие отмены сделки.

Покупатель участка земли, оформляя соглашение о задатке и совершая предоплату, является более уязвимым и несет риск потери собственных денег, поэтому взвесьте все за и против, стоит ли осуществлять такой шаг, или лучше собрать всю необходимую сумму в полном объеме и найти другой надел.

ВС: Наследники покойного покупателя обязаны заключить основной договор купли-продажи недвижимости

В противном случае, пояснил Суд, они не вправе рассчитывать на возврат уплаченного наследодателем задатка продавцу, который по условиям предварительного договора купли-продажи не обязан его возвращать

По мнению одной из адвокатов, ключевой вывод определения сводится к тому, что в состав наследства входят не только принадлежавшее наследодателю на день открытия наследства имущество, но и имущественные обязанности. Другая добавила, что этот вывод непосредственно повлияет на судебную практику, поскольку суды смогут ориентироваться на разъяснения Верховного Суда при принятии решений по подобным вопросам.

Верховный Суд вынес Определение № 4-КГ-21-3-К1 по спору о взыскании с продавца недвижимости в пользу наследников покупателя задатка, уплаченного по предварительному договору купли-продажи недвижимости.

В декабре 2018 г. Юрий Пузаков и Андрей Салов подписали предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с намерением заключить основную сделку не позднее 31 января следующего года. В связи с этим Салов передал продавцу задаток в размере 1,2 млн руб. по расписке.

По условиям предварительного договора, в случае отказа продавца от подписания основного договора купли-продажи недвижимости последний возвращал покупателю полученный им залог в двукратном размере, а при отказе покупателя от сделки продавец освобождался от обязанности вернуть деньги.

Основной договор купли-продажи недвижимости так и не был заключен, поскольку 2 января 2019 г. Андрей Салов скончался.

Наследниками покойного по закону стали его супруга и две дочери, каждой из которых перешло по 1/3 доли наследства.

Далее Юрий Пузаков предложил им заключить основной ДКП домовладения и земельного участка, однако они не стали этого делать. Мужчина также отказался возвращать полученный задаток, настаивая на выкупе у него недвижимости.

Впоследствии наследницы обратились в суд иском к Юрию Пузакову о взыскании неосновательного обогащения в виде уплаченного задатка.

По мнению истиц, предложение ответчика о покупке дома и земли является понуждением к заключению договора и незаконно, поскольку скоропостижная смерть Андрея Салова является обстоятельством, за которое ни одна из сторон предварительного договора не несет ответственности, поэтому исполнение такого обязательства невозможно.

Суд отказал в удовлетворении иска со ссылкой на то, что истицы вступили в права наследования на наследственное имущество. Соответственно, в порядке универсального правопреемства они унаследовали как имущество, так и обязанности, вытекающие из заключенного наследодателем предварительного договора купли-продажи домовладения и земельного участка, по заключению основного ДКП.

Первая инстанция добавила, что стоимость наследственного имущества превышает размер денежной суммы, подлежащей передаче при подписании основного договора купли-продажи.

Как указал суд, обязательство, возникшее из предварительного договора, не связано неразрывно с личностью должника, а гражданское законодательство не запрещает переход обязанности заключить основной договор купли-продажи недвижимости к наследникам, принявшим наследство.

Впоследствии апелляция отменила решение нижестоящего суда, взыскав в пользу каждого истца по 400 тыс. руб. Вторая инстанция расценила полученные ответчиком по предварительному договору денежные средства как неосновательное обогащение в связи с невозможностью исполнения обязательств из-за смерти покупателя.

Апелляционный суд заключил, что исполнение обязательства по заключению основного договора купли-продажи спорного имущества могло быть исполнено только Андреем Саловым, поскольку неразрывно связано именно с его личностью как покупателя, и что правопреемство в данном случае не предусмотрено, так как истцы не имеют намерения заключать основной договор купли-продажи, в том числе на условиях предварительного договора. В свою очередь кассация поддержала судебный акт апелляции.

Изучив материалы дела, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда подтвердила вывод первой инстанции, что возникшее из предварительного договора обязательство не связано неразрывно с личностью должника, а текущее законодательство не содержит запрета на переход обязанности заключить основной договор купли-продажи в порядке наследования к наследникам, принявшим наследство.

Читайте также:  Может ли моя дочь предендовать на наследство

«Приняв наследство после смерти Андрея Салова, истцы получили его права и обязанности производным способом в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, ввиду чего юридически значимые действия Андрея Салова по заключению предварительного договора и выраженное в нем волеизъявление на возникновение обязательства по заключению основного договора купли-продажи спорных жилого дома и земельного участка являются обязательными для истцов, поскольку при наследовании обязательство по общему правилу продолжает существовать в неизменном виде, тогда как меняется только субъектный состав данных правоотношений», – отмечено в определении.

Как пояснил ВС, предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка не был оспорен Саловым при жизни, а впоследствии – его наследниками.

При этом волеизъявление истцов производно от ранее выраженного и облеченного в форму предварительного договора волеизъявления наследодателя, а вытекающая из него обязанность заключить основной договор является добровольно принятым обязательством, что не противоречит закону и свободе договора.

В связи с этим Верховный Суд отменил судебные акты апелляции и кассации, оставив в силе решение суда первой инстанции.

Адвокат МКА «Центрюрсервис» Мария Тюрина отметила, что ключевой вывод определения сводится к тому, что в состав наследства входят не только принадлежавшее наследодателю на день открытия наследства имущество, но и имущественные обязанности.

«Не могут входить в состав наследства лишь имущественные права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя.

В частности, в состав наследства не входят: право на алименты и алиментные обязательства; право на возмещение вреда, причиненного жизни и здоровью; права и обязанности, возникшие из договоров безвозмездного пользования, поручения, комиссии, агентского договора», – пояснила она.

Адвокат добавила, что полученный продавцом в рамках предварительного договора правомерным способом задаток не может являться неосновательным обогащением, так как в действиях этого лица отсутствуют признаки не установленных законом действий по приобретению или сбережению имущества за счет другого лица. «Договорные обязательства наследодателя влекут за собой соответствующие обязанности наследников, основанные на заключенных наследодателем договорах. В частности, в случае если наследодателем заключен предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которым у продавца и покупателя возникают определенные договором обязанности, то при принятии наследства к наследнику переходит обязанность исполнения договора купли-продажи, в обеспечение которого наследодателем в счет задатка были переданы денежные средства», – отметила Мария Тюрина.

Адвокат АБ г. Москвы «Инфралекс» Ирина Зимина выделила вывод Верховного Суда о соотношении обязательства, возникшего из предварительного договора купли-продажи недвижимости, заключенного наследодателем, и волеизъявления его наследников относительно заключения основного договора применительно к разъяснению, содержащемуся в п.

15 Постановления Пленума ВС РФ от 29 мая 2012 г. № 9 «О судебной практике по делам о наследовании».

«В данном пункте разъяснено, что имущественные права и обязанности не входят в состав наследства, если они неразрывно связаны с личностью наследодателя, а также если переход в порядке наследования не допускается ГК РФ или другими федеральными законами», – отметила она.

Эксперт заметила, что ВС включает обязательство по предварительному договору купли-продажи недвижимости в состав наследства, мотивируя это тем, что отсутствие у наследников волеизъявления на приобретение объекта недвижимого имущества, который наследодатель желал приобрести, заключив предварительный договор купли-продажи указанного объекта, никак не связан с личностью наследодателя и поэтому не может являться основанием для отказа со стороны наследников принять на себя права и обязанности наследодателя по такому предварительному договору. «Полагаю, что данный вывод непосредственно повлияет на судебную практику, поскольку суды смогут ориентироваться при принятии решений по вопросам, связанным с включением обязательств по предварительным договорам купли-продажи недвижимости, заключенным наследодателями, в наследственную массу, на данные разъяснения Верховного Суда РФ», – заключила Ирина Зимина.

Зинаида Павлова

Предварительный договор: переходят ли обязательства к наследникам — новости Право.ру

Сергей Симонов* решил купить дом с землей. В декабре 2018 года он нашел подходящий вариант и заключил с продавцом – Игорем Петровым* – предварительный договор купли-продажи. Согласно ему, стороны обязались заключить основное соглашение и зарегистрировать его до 31 января 2019-го.

Задаток в сумме 1,2 млн руб. Симонов передал сразу, оставшиеся 4,6 млн руб. он должен был заплатить при подписании основного договора. Стороны условились: если покупатель откажется от сделки, продавец может оставить 1,2 млн руб. себе, если же отказ последует со стороны продавца, то он возвращает задаток в двукратном размере.

Потребители Принять наследство: инструкция

Но заключить основной договор контрагенты не успели – Симонов умер 2 января 2019 года. После себя он оставил квартиру за 500 000 руб., дом за 14,4 млн руб., две машины, общей стоимостью 5,6 млн руб., а также деньги на вкладах в Сбербанке. Его наследницы по закону – Марина, Ольга и Елена Симоновы* – приняли наследство. Каждой досталось по 1/3.

25 января Петров предложил наследницам заключить основной договор купли-продажи, но они отказались. После этого Марина, Ольга и Елена Симоновы (в интересах несовершеннолетней Елены действовала ее мать Екатерина Ларионова*) обратились к Петрову с иском о взыскании неосновательного обогащения. Они настаивали, что ответчик незаконно присвоил сумму задатка.

Неразрывная связь с личностью

Орехово-Зуевский горсуд Подмосковья отклонил иск. Первая инстанция сочла, что истицы унаследовали от Симонова не только имущество, но и обязанности, вытекающие из предварительного договора купли-продажи дома. К ним, в частности, относится обязанность заключить основной договор.

Московский областной суд пришел к другому выводу. Апелляция решила, что заявительницы не унаследовали обязательство по заключению основного договора, поскольку оно неразрывно связано с личностью Симонова. У самих истиц нет намерения подписывать этот документ, в том числе на условиях предварительного соглашения, подчеркнул облсуд.

Таким образом, полученные Петровым 1,2 млн руб. являются неосновательным обогащением.

Он обязан вернуть эти деньги, поскольку обязательство по заключение основного договора не может быть исполнено в связи со смертью Симонова, указала апелляция.

Она отменил решение первой инстанции и взыскала с Петрова по 400 000 руб. в пользу каждой из заявительниц. Первый кассационный СОЮ согласился с выводами облсуда.

Обязательная воля наследодателя

Тогда несостоявшийся продавец обратился с жалобой в Верховный суд.

Имущественные права и обязанности не входят в состав наследства, если они неразрывно связаны с личностью наследодателя или их наследование запрещено законом, напомнила тройка судей ВС положения ст.

418 и ч. 2 ст. 1112 ГК. Обязательство, возникшее из предварительного договора, не обладает ни одной из этих характеристик, решил ВС.

Приняв наследство, истицы получили права и обязанности Симонова в неизменном виде как единое целое, отметила Судебная коллегия по гражданским делам ВС.

По этой причине волеизъявление мужчины на возникновение обязательства по заключению основного договора является обязательным для наследниц.

Таким образом, вывод апелляции и первой кассации о том, что обязательства, вытекающие из предварительного договора, у наследниц Симонова отсутствуют, является ошибочным, подчеркнули судьи ВС.

При этом истицы отказались от исполнения упомянутых обязательств, не пожелав заключать основной договор купли-продажи. В таком случае сумму задатка продавец  мог оставить себе.

Из этого вытекает, что переданные 1,2 млн руб. нельзя признать неосновательным обогащением и взыскать с Петрова, резюмировал Верховный суд.

Он отменил акты апелляции и первой кассации, оставив в силе решение первой инстанции (дело № 4-КГ21-3-К1).

Неоднозначная практика

По словам Александра Пчелина из юркомпании Федеральный рейтинг.

группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Семейное и наследственное право группа Цифровая экономика группа Банкротство (включая споры) (high market) группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Трудовое и миграционное право (включая споры) 6место По количеству юристов 17место По выручке 22место По выручке на юриста (более 30 юристов) Профайл компании
, главный вопрос в рассматриваемом деле можно сформулировать так: прекращается ли обязательство по заключению основного договора смертью гражданина?

Верховный суд справедливо приходит к выводу, что в таком случае обязательство не прекращается, поскольку оно не имеет неразрывной связи с личностью должника. Этим оно отличается, например, от обязательств по уплате алиментов или обязательств из договора поручения, комиссии, агентского договора.

Александр Пчелин, консультант юркомпании «Лемчик, Крупский и Партнеры»

Позиция ВС в деле Петрова не является новой. К подобному выводу суд приходил и ранее в деле № 49-КГ19-10, обращает внимание руководитель проектов Александра Стриманова из АБ Федеральный рейтинг.

группа Банкротство (включая споры) (mid market) группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Семейное и наследственное право группа Частный капитал 3место По выручке на юриста (более 30 юристов) 10место По выручке 24место По количеству юристов
.

Впрочем, практика по этому вопросу все же не столь единообразна, замечает Юлия Яныгина из Федеральный рейтинг.

группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Комплаенс группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Международный арбитраж группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Антимонопольное право (включая споры) группа Банкротство (включая споры) (mid market) группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Интеллектуальная собственность (Регистрация) группа Семейное и наследственное право группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Интеллектуальная собственность (Защита прав и судебные споры) группа Уголовное право Профайл компании
. По ее словам, суды порой все же ссылаются на наличие неразрывной связи между личностью умершего и обязательствами по предварительному договору как в споре № 2-709/2013.

* Имя и фамилия изменены редакцией.